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恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。1997年香港回归后,新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标,用意是要增加房屋供应,实现地产市场的“软着陆”。然而,一场亚洲金融风暴袭来,股市连番暴跌,地产泡沫破灭,香港地产业的发展深受重创,市场的供求也逐步恢复平衡,“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景,未来一段时期内,地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景,然而,由于地产业在香港经济中所处的特殊地位,市场价格的持续大幅下跌,并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点,行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。金沙银河手机版然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。

金沙银河手机版美孚新邨的总投资近7亿元,分八期工程进行,从1966年底开始动工,到70年代中期全部完成,可为7万人提供居所,其规模之大,可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区,十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中,每期均有一个完善的商场,包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等,供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心,内设4层百货商场;第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校,以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。(2) 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的,或原没有续期权利而获得续期的,超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约,承租人从1997年7月1日起不补地价,但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后,随应课差饷租值的改变而调整租金。首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起,位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅,租售价均开始急升。1969年初,高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元,其后节节上升,到1970年底已普遍升至160元至200元,两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因,是60年代中后期楼宇供应量大幅减少,期间,随着经济的复苏繁荣、股市的急升,大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构,派驻香港的高级职员增加,对高级住宅、花园洋房的需求殷切。

各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”金沙银河手机版〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。

(2) 物业交投畅旺,楼价、租金节节攀升。踏入1985年,香港物业交投已趋活跃,据田土注册处的登记,该年各类房地产买卖契约,达26.3万宗,比1984年的17.7万宗增加49%,其中,楼宇买卖契约的数目,创下历年最高纪录,达5.4万宗,比1984年的3.0万宗大幅增加82%。到1988年高峰期,各类房地产买卖契约更达35.6万宗,其中楼宇买卖契约6.7万宗,分别比1984年增加101和124%。而香港登记业主人数亦从1984年的46.8万人增加到1988年的65.9万人,增幅达41%。(见表5.1)这一时期,过去数年间积聚的购买力爆发,形成对房地产需求大于供给的局面,楼宇空置率迅速回落,刺激楼价、租金飙升,其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年,私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成,大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后,楼宇市道一度转淡,但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息,住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成,市区新楼平均每方尺升至1 500元,已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平,比1984年的每方尺630元大幅上升138%。当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起,位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅,租售价均开始急升。1969年初,高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元,其后节节上升,到1970年底已普遍升至160元至200元,两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因,是60年代中后期楼宇供应量大幅减少,期间,随着经济的复苏繁荣、股市的急升,大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构,派驻香港的高级职员增加,对高级住宅、花园洋房的需求殷切。不过,恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期,随着地产市场的复苏,双方着手修订原来计划,将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途,并减低补地价金额。1984年5月,太古地铁站上盖康怡花园动工,补地价3亿元,另投资37亿元,兴建9 500个住宅单位,其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转,首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团(恒隆占60%),继续与地铁公司合作,斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业,其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处,湾仔修顿花园,以及天后站和炮台山站上盖物业,总建筑面积270万方尺,其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。

〔16〕 卫忻灏著: 《信和集团三大发展目标》,载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号,第32页。刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。就在商厦重建的热潮中,香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中,开启这一先河的,当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:

交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。信和地产创办于1972年,创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳,祖籍福建新兴,早年远赴新加坡谋生,初期经营杂货店,50年代开始涉足地产业,在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦,被称为乌节地王。70年代初,黄廷芳开始进军香港地产,1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司,同年7月在香港上市。金沙银河手机版恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。

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